AMORTISSEMENT IMMOBILIER & MOBILIER

Le dispositif LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf).
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acquis.
Ce dispositif concerne la location d’un bien classique ou la location d’un bien au sein d’une résidence de services. Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines conditions :

1- Concernant le logement :
• Il doit s’agir d’un bien déjà meublé au sens de la loi ALUR*.
• Il doit être à usage d’habitation & destiné à la location. Il peut s’agir d’une partie de votre résidence principale.
• La location du logement ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire.
Dans le cas d’une résidence de services ou d’une résidence de tourisme, les types de locations concernées sont :

Résidences pour seniors, EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme, locations en chambres d’hôtes ou gîtes ruraux, locations saisonnières.

2- Concernant la location :
• Vous devez être un particulier avec un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Les conditions particulières

• Vous n’avez aucun droit de regard sur les locataires.
• Le logement occupé à titre de résidence principale doit avoir une durée minimale de 1 an.
• Vous ne pouvez pas être inscrit au RCS en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Les grands principes
# PLAFONDS
• Pas de plafond de loyers.
• Pas de plafond de ressources pour les locataires.
# DURÉE D’ENGAGEMENT
Pour un LMNP acheté neuf dans une résidence de services gérée, l’engagement est variable selon le bail commercial qui est généralement de 9 ans.

Régime LMNP et récupération de TVA

Pour être éligible à la franchise de TVA, le logement meublé doit répondre à certaines conditions :
• Il doit s’agir d’un bien neuf ou qui a été achevé il y a moins de 5 ans et ce bien ne doit pas avoir été acheté auparavant.
• Il doit être situé dans une résidence de services (cf. ci-contre).
• La résidence doit proposer au moins 3 de ces 4 services : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
• Vous devez en confier la gestion, par bail meublé, au gestionnaire de la résidence concernée.
• Vous ne devez pas revendre le bien avant 20 ans.

Pourquoi investir en LMNP ?

En 2020, les taux de crédits immobiliers restants relativement bas, vous êtes dans les meilleures conditions pour investir et ainsi préparer votre retraite grâce à un dispositif qui présente de nombreux avantages :
• Vous n’avez aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus value, dans le cadre du LMNP.
• Vous bénéficiez de remises fiscales très avantageuses.
• Vous bénéficiez d’une meilleure rentabilité qu’en location nue.
• Vous êtes assuré d’avoir des revenus locatifs pérennes, notamment pour les résidences gérées.
• Vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien.
• Vous avez la possibilité d’amortir le bien ainsi que les meubles et les équipements.

L’imposition LMNP

Les loyers perçus sont soumis au régime d’imposition sur les BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux). Ce sont les bénéfices que vous réalisez qui peuvent être imposés :
• Soit au régime Micro-BIC (régime simple du loueur meublé) :
Si vos recettes n’excèdent pas 72 600 € / an, vous pouvez opter pour le régime Micro-BIC et vous bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50% (incluant l’amortissement du bien). Le propriétaire LMNP soumis au régime micro BIC peut formuler une option pour basculer au régime du réel BIC.
• Soit au réel :
Au delà de 72 600 € / an, vous basculez automatiquement au régime LMNP au réel avec déduction réelle des charges, des intérêts d’emprunts, des frais et de l’amortissement.
Même s’il n’est pas obligatoire nous vous recommandons fortement de passer par un comptable pour réaliser votre déclaration en LMNP réel.

DURÉE D’AMORTISSEMENT EN LMNP RÉEL
La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en plus d’amortir vos grosses dépenses. L’amortissement est une dépréciation comptable qui va s’imputer sur vos loyers comme dépense « fictive » chaque année. On parle de dépense fictive car vous n’allez pas réellement la décaisser, elle va simplement s’imputer au revenu et donc diminuer votre base imposable.
En ordre de grandeur vous allez pouvoir amortir 85% de la valeur du bien sur une durée indicative de 20 à 30 ans.