Définition :

Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenus fonciers). Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de
10 700€ par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans.

Réduisez vos impôts sur l’année N !

Pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter certaines conditions :
• Le bien doit être loué non meublé à usage d’habitation principale ou secondaire, pendant 3 ans minimum et en dehors de tout dispositif de défiscalisation.
• Le déficit doit être apprécié sur l’ensemble des revenus fonciers.
• Vous ne pouvez déduire que les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration et de rénovation en aucun cas la construction ou l’agrandissement.

Comment ça fonctionne ?

Conformément à l’article 156-l-3 du code général des impôts, si vous avez réalisé un déficit foncier et que vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra attendre 3 ans durant lesquels vous aurez un résultat foncier positif sur le dit bien.

Le régime réel d’imposition

Seul le régime réel permet de défiscaliser avec le déficit foncier ! Il est systématique au dessus de 15 000 € de revenus annuels et optionnel en dessous.
Si vous faites d’autres investissements locatifs et que vous êtes en statut LMNP par exemple, vous devez demander à l’administration fiscale, le changement de votre statut pour bénéficier de ce dispositif.

Les charges déductibles

• Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt
Il s’agit de tous les intérêts & frais accessoires (assurances, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.
• Les charges liées à l’exploitation du bien
Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (assurance habitation propriétaire non occupant par exemple), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.
• Les charges liées aux travaux
Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire
Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.

Comment se calcule le DEFICIT FONCIER ?

Prenons un exemple, c’est quand même plus simple.

Phase 1 : Déduire prioritairement la somme des intérêts d’emprunt de vos revenus bruts :

• 11 000 € – 12 300 € = – 1 300 €

Phase 2 : Le déficit foncier reportable est de 1 300€ sur les revenus Fonciers des 10 prochaines années.

Phase 3 : Après déduction des intérêts d’emprunt, la totalité du montant des autres charges va constituer le déficit foncier imputable sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

Phase 4 : Les intérêts d’emprunt et des autres charges sont reportables au-delà de 10 700 € sur les revenus fonciers des 10 prochaines années :

• 1 300 + (27 000 – 10 700) = 17 300 €